《全球房地产》读书笔记
以下文章选自《馨的时尚k线图》
《全球房地产》读书笔记
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09:57
Hi，大家好。上篇和大家分享了我拿到上海户口的喜悦，文末有一位读者留言说希望我之后的文章能写一写房市。恰巧最近收到了一本关于房地产的新书，书中有不少针对我国房地产走势有价值的观点。今天就来和大家一起分享一下。
说起房价走势该如何判断，大家最为耳熟能详的应该是这句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。那么这句顺口溜来自于恒大研究院任泽平总基于10年地产研究后得出的结论，被广泛沿用至今。那么今天就和大家一同梳理任总新书——《全球房地产》中的重点，以供参考。书中详细讲解了全球各重点地区、国家的房市现状，历史沿革，并对中国房地产市场未来的发展提出了自己的观点。
主要论点
先上结论：我国住房市场市场将会向一二线城市和主要城市群集中，未来我国房地产市场还会有巨大空间。
也就是说，以北上广深为代表的一线城市，以及二线城市中的核心城市房价，未来还会有上涨的可能。之所以得出这样的结论，主要来自6大因素对于房地产中长期的支撑。
01
城镇化
城镇化的不断提升，导致大量的农村人口进城。那么这也就奠定了城市房产价格的增长需求。从下图中可以看到，我国目前的城镇化率约为61.4%，未来有望持续提升，至2050年城镇化率将达到80%左右。
资料来源：联合国，恒大研究院
与此同时，我国城镇化率仅相当于1868年的英国，1945年的美国，1958年的日本，城镇化发展还有很大的空间。
02
人口迁移
相较于农村人口向城市迁移，城市与城市之间也存在着大量的人口迁移。人口往往从经济发展水平较低的区域向经济发展水平较高的区域进行迁移。
举一反三，我本人就符合人口迁移的特征。我的老家是湖南长沙，虽说长沙也是二线城市中的核心城市，但很多和我一样的“老乡”都选择到北上广深这样的一线城市发展。像这样城市与城市之间的人口迁移也为一线城市房价的稳定和上涨起到了推动作用。
03
住房消费升级
除开前面提到的两点，人们对于住房本身也存在着消费升级的现象。历史上，1998年之前住房都是“包分配”的。当时的人们对于住房不会有过多的需求，有房子住就很好。
然而1998年房改政策推进后，商品住房时代来临。人们对于所住的房子不再仅仅满足于“有的住”，“住得好”才是更为重要的目标。从那时候开始，人们开始关心房子本身的面积大小，小区的绿化程度，周边的配套设施等等。
新老城区并存的城市，人们往往都希望能够住到基础设施更先进的新城区。而房子本身，购房者更希望能买到以万科、绿地等等为代表的品牌房企产品。
04
住房质量
书中提到，我国目前已基本告别住房短缺，但住房的质量仍有很大的改善空间。并且，城镇主力置业人口保持稳定，随着年龄中枢上移，住房改善能力提升。
例如我们的父辈，打拼了大半辈子，积累了较为丰厚的经济实力。从前的“老破小”已经无法再满足他们的需求，一个更好更大的房子才能满足他们心理以及实际层面的需要。
由此而延伸出的改善型住房需求，也是给予未来房价空间的重要来源之一。
05
经济增长
从国内外经验来看，经济发展会带动居民居住消费的增加。一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力持续增强。以我国为例，1998-2018年城镇居民消费性支出增速和居民可支配收入增速相关系数为0.91，呈现出强正相关关系。
资料来源：国家统计局，恒大研究院
我国经济基数低，增速快，未来增长空间大。虽然目前我国GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9771美元，相较发达国家还有很大的提升空间。2018年我国实际经济增速为6.57%，增速换挡后仍处于世界前列（未加入疫情因素考虑）。未来经济增长有望带动居民住房消费持续增加。
资料来源：国际货币基金组织，恒大研究院
06
家庭结构小型化
通常我们对于家庭的印象还停留在三口之家，但目前，我国一人户、二人户家庭占比正在持续提升。家庭规模的小型化，催生了更多的购房需求。
造成家庭规模小型化的主要原因还是来自于人们对于婚姻观念的改变以及年轻人对于独立门户的追求。我们知道，随着结婚成本的增加以及适婚人口性别比例的失调，当今社会处于结婚率下降而离婚率上升的阶段。单身和单亲家庭愈发常见，由此产生了更多的住房刚需。再加之现代城市生活方式下，传统家庭功能弱化。年轻一代为追求私密空间，自立门户的现象普遍。三代同堂的场景将愈发难以见到，一人户、二人户数量增加。
笔记总结
以上就是《全球房地产》一书中对于中国房市未来发展的要点总结，由于该书出版时间早在疫情发生之前，所以今年以来疫情对于全球经济的影响并未包含其中。
如果说书中强调的是长期，那么我们来看看短期情况。在疫情发生的这段时间，全球经济是显而易见的差。但国内一线城市例如上海的商品房成交量在经历了年初疫情冻结期之后，最近一段时间呈现出回暖态势。二手房交易中心人满为患，位置好的一手房去化率也很高。不得不感慨，有钱人真多。另外政策层面，房企限价政策方面似乎有松动的迹象，且不说前滩的房价已逼近陆家嘴，拿到疫情后上海首张预售证的绿地.海珀外滩的价格达到了13.8万，去化达到9成以上。
再结合经济走差，政府对稳经济增速有需要，人们对于资产保值增值有需要。对于历史上向来作为稳经济重要手段之一的房子，在房住不炒的大背景之下，未来是否会向着书中所说的路线发展，让我们拭目以待吧。
友情提示
以上就是本期的全部内容，在此做一个小小的风险提示，希望关注房价走势的朋友多参考不同文献，以便得出更为客观和全面的结论。
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说起房价走势该如何判断，大家最为耳熟能详的应该是这句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。那么这句顺口溜来自于恒大研究院任泽平总基于10年地产研究后得出的结论，被广泛沿用至今。那么今天就和大家一同梳理任总新书——《全球房地产》中的重点，以供参考。书中详细讲解了全球各重点地区、国家的房市现状，历史沿革，并对中国房地产市场未来的发展提出了自己的观点。
主要论点
先上结论：我国住房市场市场将会向一二线城市和主要城市群集中，未来我国房地产市场还会有巨大空间。
也就是说，以北上广深为代表的一线城市，以及二线城市中的核心城市房价，未来还会有上涨的可能。之所以得出这样的结论，主要来自6大因素对于房地产中长期的支撑。
01
城镇化
城镇化的不断提升，导致大量的农村人口进城。那么这也就奠定了城市房产价格的增长需求。从下图中可以看到，我国目前的城镇化率约为61.4%，未来有望持续提升，至2050年城镇化率将达到80%左右。
资料来源：联合国，恒大研究院
与此同时，我国城镇化率仅相当于1868年的英国，1945年的美国，1958年的日本，城镇化发展还有很大的空间。
02
人口迁移
相较于农村人口向城市迁移，城市与城市之间也存在着大量的人口迁移。人口往往从经济发展水平较低的区域向经济发展水平较高的区域进行迁移。
举一反三，我本人就符合人口迁移的特征。我的老家是湖南长沙，虽说长沙也是二线城市中的核心城市，但很多和我一样的“老乡”都选择到北上广深这样的一线城市发展。像这样城市与城市之间的人口迁移也为一线城市房价的稳定和上涨起到了推动作用。
03
住房消费升级
除开前面提到的两点，人们对于住房本身也存在着消费升级的现象。历史上，1998年之前住房都是“包分配”的。当时的人们对于住房不会有过多的需求，有房子住就很好。
然而1998年房改政策推进后，商品住房时代来临。人们对于所住的房子不再仅仅满足于“有的住”，“住得好”才是更为重要的目标。从那时候开始，人们开始关心房子本身的面积大小，小区的绿化程度，周边的配套设施等等。
新老城区并存的城市，人们往往都希望能够住到基础设施更先进的新城区。而房子本身，购房者更希望能买到以万科、绿地等等为代表的品牌房企产品。
04
住房质量
书中提到，我国目前已基本告别住房短缺，但住房的质量仍有很大的改善空间。并且，城镇主力置业人口保持稳定，随着年龄中枢上移，住房改善能力提升。
例如我们的父辈，打拼了大半辈子，积累了较为丰厚的经济实力。从前的“老破小”已经无法再满足他们的需求，一个更好更大的房子才能满足他们心理以及实际层面的需要。
由此而延伸出的改善型住房需求，也是给予未来房价空间的重要来源之一。
05
经济增长
从国内外经验来看，经济发展会带动居民居住消费的增加。一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力持续增强。以我国为例，1998-2018年城镇居民消费性支出增速和居民可支配收入增速相关系数为0.91，呈现出强正相关关系。
资料来源：国家统计局，恒大研究院
我国经济基数低，增速快，未来增长空间大。虽然目前我国GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9771美元，相较发达国家还有很大的提升空间。2018年我国实际经济增速为6.57%，增速换挡后仍处于世界前列（未加入疫情因素考虑）。未来经济增长有望带动居民住房消费持续增加。
资料来源：国际货币基金组织，恒大研究院
06
家庭结构小型化
通常我们对于家庭的印象还停留在三口之家，但目前，我国一人户、二人户家庭占比正在持续提升。家庭规模的小型化，催生了更多的购房需求。
造成家庭规模小型化的主要原因还是来自于人们对于婚姻观念的改变以及年轻人对于独立门户的追求。我们知道，随着结婚成本的增加以及适婚人口性别比例的失调，当今社会处于结婚率下降而离婚率上升的阶段。单身和单亲家庭愈发常见，由此产生了更多的住房刚需。再加之现代城市生活方式下，传统家庭功能弱化。年轻一代为追求私密空间，自立门户的现象普遍。三代同堂的场景将愈发难以见到，一人户、二人户数量增加。
笔记总结
以上就是《全球房地产》一书中对于中国房市未来发展的要点总结，由于该书出版时间早在疫情发生之前，所以今年以来疫情对于全球经济的影响并未包含其中。
如果说书中强调的是长期，那么我们来看看短期情况。在疫情发生的这段时间，全球经济是显而易见的差。但国内一线城市例如上海的商品房成交量在经历了年初疫情冻结期之后，最近一段时间呈现出回暖态势。二手房交易中心人满为患，位置好的一手房去化率也很高。不得不感慨，有钱人真多。另外政策层面，房企限价政策方面似乎有松动的迹象，且不说前滩的房价已逼近陆家嘴，拿到疫情后上海首张预售证的绿地.海珀外滩的价格达到了13.8万，去化达到9成以上。
再结合经济走差，政府对稳经济增速有需要，人们对于资产保值增值有需要。对于历史上向来作为稳经济重要手段之一的房子，在房住不炒的大背景之下，未来是否会向着书中所说的路线发展，让我们拭目以待吧。
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